专家 ：征收房产税 保障和租赁市场管理要跟上
来源 ： 作者 ： 发布时间 ：2013-05-14 阅读量 ：
聚焦房产税
今年2月 ，新“国五条”明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围 。至今 ，虽尚未有明确方案出台 ，但依然引起极大关注和讨论 。
2011年1月28日 ，作为第一批试点城市之一的上海开始征收个人住房房产税 。政策试行两年多 ，效果如何 ？有无增加百姓负担 ？能否终结土地财政 ？本版采访了长期跟踪研究房地产市场的华东师范大学余南平教授 。
“房产税政策成败的评价标准 ，从宏观说 ，是要促进经济转型 ，改变现在过度依赖土地出让金的现状 ；从微观来说 ，就是要平抑房价 ，照顾到大多数人的利益 。”
——余南平
效果 ：
税率低很难抑制投机
收入少地方无积极性
记者 ：上海房产税开征之初面临的最大争议是什么 ？
余南平 ：开征之初的争议并不是特别大 ，一些非议主要来自民间 ，不少人觉得买房时已经间接缴纳了土地税 ，房产税涉及“多重”征税 。现在公众一提到征税便会警惕甚至怨愤起来 。其实 ，房产税对普通市民来说关系不大 。如在上海 ，有两套及以上住房 ，零点几的税率几乎可以忽略不计 。
记者 ：上海房产税试行两年来 ，效果如何 ？
余南平 ：因为税率过低 ，效果不大 。上海实行0.4%～0.6%差别化税率 。而美国的房产税 ，最低在1.5%左右 ，最高在3.5%左右 ，因为各州情况不同 ，家庭最终平均数在1.8%左右 。
我认为 ，拥有第一套房是公民的基本权利 ，第二套是改善性的 ，应该适度征税 ，从全国而言 ，有的地方二套房也很普遍 ，可宽松至第三套房 ，但应缴纳与欧美相当的税率 ，这样才会起到抑制投机的作用 。
记者 ：现在上海每年的房产税收入只有20多亿元 ，您觉得从长远看 ，这能解决地方财政长期依赖土地的现状吗 ？
余南平 ：去年上海的土地出让金有上千亿元 ，而房产税收入仅20亿元 ，这两者不是同一数量级 ，现在各地财政对土地出让金的依赖性都很强 。从长远来看 ，我们是一个人多地少的国家 ，城市规模也不能无限扩张 ，上海已经是一个3000万人口的超级城市 ，如果哪天到了5000万 ，后果很严重 ，教育 、医疗 、交通等等方面的缺陷都会暴露出来 ，不能继续扩张了 。所以 ，土地出让金的模式是不可持续的 ，未来一定会转为不动产税 。同时 ，我们建议以后如果地方主要靠财产税了 ，中央在这方面应照顾地方 ，减少分成 ，这样也会促进转变地方的发展思维和观念 ，现在地方卖地积极性高 ，主要是来钱快 。
记者 ：在房产税征收上 ，国际上有什么经验可以借鉴 ？
余南平 ：我们主要是用房产税来调控楼市 ，国外主要是税制完善 ，另外 ，国外对固定财产税的收取非常严格 ，一个是税率相对来说高一些 ，另外审核更加严格 、规范 ，在美国两年评估一次房产价格 ，高了加税 ，低了退税 ，整个模式已经比较成熟了 。从用途看 ，国内的试点要求用在保障房上 ，但从国外来看是进入公共财政后再做分配 ，没有特定应用指向 。纵观世界各地 ，只要是开征房产税了 ，房价初期都是下跌的 ，但波动是有限的 ，从我的研究来看 ，没有任何一个国家是例外 ，当然税率很关键 ，至少要从1.5%起步 ，逐级递进 。
建议1 ：
用住房信息联网扎紧笼子才能精确“打击”投机
记者 ：重庆征房产税依据住房套数 ，上海根据人均面积 ，相比较来说哪种更合理 ？
余南平 ：虽然有这两种方式 ，但因为我们住房信息尚未联网 ，根本不知道哪一户哪一人有几套房，人均面积更是无法计算 ，从这一点上说 ，哪种方式都不可能达到预期效果 。如果住房信息联网的工作完成了 ，那就可以精确“打击” 。
记者 ：现在是否已具备更大范围征收房产税的条件 ？
余南平 ：我觉得全国开征必须有个前提 ，那就是住房信息联网 ，虽然以人查房涉及个人隐私 ，但是对政策制定来说 ，是最重要的科学依据 。我们要将住房投机行为关到制度的笼子里 。除了20%的交易利税外 ，这个笼子最重要的一个程序 ，就是全国住房信息联网 ，等这个工作做好了 ，向谁征税 ，税率多高 ，梯级该怎么确定 ，那就万事俱备了 。
至于征税范围 ，应该是向国内已经纳入住建部住房数据的70个大中城市铺开比较合理 ，至于三 、四线城市 ，没有太大必要 ，只要能抑制住大中城市的投机行为 ，我们的楼市调控就算成功了 。
记者 ：住房信息联网为什么迟迟没有实现呢 ？
余南平 ：这不是技术问题 ，住建部提出的进度要求 ，2012年6月30日前应实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网 ，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作 ，但是都没有按时“交作业” 。其中的症结在于 ，住建部的要求对地方的约束力比较小 ，现在不动产税登记由国土部负责 ，这一变化其实作用非常大 ，因为国土部掌握各地的用地指标 ，如果地方没有完成登记工作 ，不配合相关工作 ，住建部可以在用地指标上施加压力 。这就抓住了“把柄” ，掌控力更强 。
建议2：
楼市调控政策要注意配套
记者 ：除了住房信息联网以外 ，房产税还需要哪些配套措施呢 ？
余南平 ：房产税的顺利实施 ，应该出台两个配套措施 ，一个是保障房 ，第二是租赁市场管理 。目前 ，我比较认可的是德国模式 ，在德国仅有43%左右的人拥有房子产权 ，另外的都在租房市场解决 ，德国反而是全球住房水平最高的国家 。
德国的管理方式是全世界最特殊的 ，房东没有租金的定价权 ，定价是根据承租者协会会员工资的三分之一 ，出租人依据这个指导价进行租金调整 ，但3年内累计最高只能上涨30% ，甚至有一段时间出台了“强租令” ，尽可能让空置房屋进入租赁市场 。所以 ，这就给我们一些提醒 ：出台楼市调控政策 ，一定要注意配套 。记者 李光金
今年2月 ，新“国五条”明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围 。至今 ，虽尚未有明确方案出台 ，但依然引起极大关注和讨论 。
2011年1月28日 ，作为第一批试点城市之一的上海开始征收个人住房房产税 。政策试行两年多 ，效果如何 ？有无增加百姓负担 ？能否终结土地财政 ？本版采访了长期跟踪研究房地产市场的华东师范大学余南平教授 。
“房产税政策成败的评价标准 ，从宏观说 ，是要促进经济转型 ，改变现在过度依赖土地出让金的现状 ；从微观来说 ，就是要平抑房价 ，照顾到大多数人的利益 。”
——余南平
效果 ：
税率低很难抑制投机
收入少地方无积极性
记者 ：上海房产税开征之初面临的最大争议是什么 ？
余南平 ：开征之初的争议并不是特别大 ，一些非议主要来自民间 ，不少人觉得买房时已经间接缴纳了土地税 ，房产税涉及“多重”征税 。现在公众一提到征税便会警惕甚至怨愤起来 。其实 ，房产税对普通市民来说关系不大 。如在上海 ，有两套及以上住房 ，零点几的税率几乎可以忽略不计 。
记者 ：上海房产税试行两年来 ，效果如何 ？
余南平 ：因为税率过低 ，效果不大 。上海实行0.4%～0.6%差别化税率 。而美国的房产税 ，最低在1.5%左右 ，最高在3.5%左右 ，因为各州情况不同 ，家庭最终平均数在1.8%左右 。
我认为 ，拥有第一套房是公民的基本权利 ，第二套是改善性的 ，应该适度征税 ，从全国而言 ，有的地方二套房也很普遍 ，可宽松至第三套房 ，但应缴纳与欧美相当的税率 ，这样才会起到抑制投机的作用 。
记者 ：现在上海每年的房产税收入只有20多亿元 ，您觉得从长远看 ，这能解决地方财政长期依赖土地的现状吗 ？
余南平 ：去年上海的土地出让金有上千亿元 ，而房产税收入仅20亿元 ，这两者不是同一数量级 ，现在各地财政对土地出让金的依赖性都很强 。从长远来看 ，我们是一个人多地少的国家 ，城市规模也不能无限扩张 ，上海已经是一个3000万人口的超级城市 ，如果哪天到了5000万 ，后果很严重 ，教育 、医疗 、交通等等方面的缺陷都会暴露出来 ，不能继续扩张了 。所以 ，土地出让金的模式是不可持续的 ，未来一定会转为不动产税 。同时 ，我们建议以后如果地方主要靠财产税了 ，中央在这方面应照顾地方 ，减少分成 ，这样也会促进转变地方的发展思维和观念 ，现在地方卖地积极性高 ，主要是来钱快 。
记者 ：在房产税征收上 ，国际上有什么经验可以借鉴 ？
余南平 ：我们主要是用房产税来调控楼市 ，国外主要是税制完善 ，另外 ，国外对固定财产税的收取非常严格 ，一个是税率相对来说高一些 ，另外审核更加严格 、规范 ，在美国两年评估一次房产价格 ，高了加税 ，低了退税 ，整个模式已经比较成熟了 。从用途看 ，国内的试点要求用在保障房上 ，但从国外来看是进入公共财政后再做分配 ，没有特定应用指向 。纵观世界各地 ，只要是开征房产税了 ，房价初期都是下跌的 ，但波动是有限的 ，从我的研究来看 ，没有任何一个国家是例外 ，当然税率很关键 ，至少要从1.5%起步 ，逐级递进 。
建议1 ：
用住房信息联网扎紧笼子才能精确“打击”投机
记者 ：重庆征房产税依据住房套数 ，上海根据人均面积 ，相比较来说哪种更合理 ？
余南平 ：虽然有这两种方式 ，但因为我们住房信息尚未联网 ，根本不知道哪一户哪一人有几套房，人均面积更是无法计算 ，从这一点上说 ，哪种方式都不可能达到预期效果 。如果住房信息联网的工作完成了 ，那就可以精确“打击” 。
记者 ：现在是否已具备更大范围征收房产税的条件 ？
余南平 ：我觉得全国开征必须有个前提 ，那就是住房信息联网 ，虽然以人查房涉及个人隐私 ，但是对政策制定来说 ，是最重要的科学依据 。我们要将住房投机行为关到制度的笼子里 。除了20%的交易利税外 ，这个笼子最重要的一个程序 ，就是全国住房信息联网 ，等这个工作做好了 ，向谁征税 ，税率多高 ，梯级该怎么确定 ，那就万事俱备了 。
至于征税范围 ，应该是向国内已经纳入住建部住房数据的70个大中城市铺开比较合理 ，至于三 、四线城市 ，没有太大必要 ，只要能抑制住大中城市的投机行为 ，我们的楼市调控就算成功了 。
记者 ：住房信息联网为什么迟迟没有实现呢 ？
余南平 ：这不是技术问题 ，住建部提出的进度要求 ，2012年6月30日前应实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网 ，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作 ，但是都没有按时“交作业” 。其中的症结在于 ，住建部的要求对地方的约束力比较小 ，现在不动产税登记由国土部负责 ，这一变化其实作用非常大 ，因为国土部掌握各地的用地指标 ，如果地方没有完成登记工作 ，不配合相关工作 ，住建部可以在用地指标上施加压力 。这就抓住了“把柄” ，掌控力更强 。
建议2：
楼市调控政策要注意配套
记者 ：除了住房信息联网以外 ，房产税还需要哪些配套措施呢 ？
余南平 ：房产税的顺利实施 ，应该出台两个配套措施 ，一个是保障房 ，第二是租赁市场管理 。目前 ，我比较认可的是德国模式 ，在德国仅有43%左右的人拥有房子产权 ，另外的都在租房市场解决 ，德国反而是全球住房水平最高的国家 。
德国的管理方式是全世界最特殊的 ，房东没有租金的定价权 ，定价是根据承租者协会会员工资的三分之一 ，出租人依据这个指导价进行租金调整 ，但3年内累计最高只能上涨30% ，甚至有一段时间出台了“强租令” ，尽可能让空置房屋进入租赁市场 。所以 ，这就给我们一些提醒 ：出台楼市调控政策 ，一定要注意配套 。记者 李光金