“在当前建设用地供给模式下 ，政府直接参与征地 、卖地 ，一方面导致土地价格高企 ，房地产价格上涨 ；另一方面政府财政过度依赖土地收入 ，政府行为被土地绑架 。”
　　中国改革已近临界点 ，城镇化被视为最可能的改革突破口 ，而如何在土地改革上寻求破题则是推进新型城镇化进程的关键所在 。
　　近期 ，由中国金融四十人论坛课题组完成的《土地制度改革与新型城镇化》报告(下称“报告”) ，从新型城镇化的视角下 ，为我国土地制度的改革 ，描绘了极其详尽的顶层设计 。
　　“新型城镇化形势下需要加快土地制度改革 ，改革目标是提高土地利用效率 ，促进房价合理回归 ，保障我国粮食安全 ，解决城镇化融资问题 。”报告提出 ，改革建设用地供地方式 ；允许地方政府发行市政债 ；征收房产税 ；转变粮食自给观等八项重大建议 。
　　这份报告是“中国金融四十人论坛”内部重大课题《深化经济体制改革重点领域一揽子方案》的子课题之一 。此前 ，课题组还公布了《新形势下对外开放的战略布局》 。
　　以土地“当量”换总量
　　从今后十年来看 ，中国城镇化仍然需要增加建设用地 。原因在于 ，有2亿左右农村流动人口及其家庭成员入城定居，市政公用设施和公共服务设施水平还会进一步提高 ，这都需要持续 、稳定的城镇建设用地投入作为基本保障 。
　　提出土地制度改革具体建议及配套措施时，报告给出的第一条建议就是 ，大幅扩大城镇建设用地规划 。而扩大城镇建设用地 ，面临的最大约束是18亿亩耕地红线的问题 。
　　一直以来 ，中国地少人多 。作为世界第一人口大国 ，中国用全球7%的耕地养活了世界22%的人口 ，成功解决13亿人吃饭的问题 。坚持世界最严耕地制度 ，严守18亿亩耕地粮食安全警戒线，长期被视为中国发展过程中的不二选择 。
　　“在过去若干年内 ，坚守18亿亩耕地红线的政策在保护耕地 、确保粮食安全等方面发挥了重要作用 。”报告称 ，严控土地供给 、严控市场需求的管理方式造成土地资源的价格扭曲 ，既不利于优化土地资源配置 ，而且还导致人地矛盾突出 ，城镇建设用地供给紧张 。
　　与此同时 ，报告认为，坚守18亿亩耕地红线的政策只是对耕地总量的控制 ，缺乏对耕地质量的保护。目前，我国18.26亿亩耕地中 ，中低产田13亿亩 。70%的耕地由于农田使用过量化肥 、农药 、工业污水排放等原因已受到污染 ，影响了我国粮食安全 。
　　基于这一分析 ，报告提出了土地“当量”的概念 ，破题上述矛盾 。
　　所谓土地“当量” ，类似于标准煤的概念 ，即把各类具有不同粮食生产能力的耕地基于某一产出标准折算为标准值 ，用以对不同地域 、自然条件和生产能力的土地进行统一计量 、核算 、评估和交易 。
　　“以土地‘当量’作为土地计量 、核算的标准后 ，不同地区的耕地和建设用地就有了统一的计量标准 ，这样就可以在全国范围内建立土地‘当量’交易市场 ，同时可以改变严守耕地红线的思路 ，从保证实物耕地总量红线转向保证以产量加权的土地当量红线 。”报告还提出要转变粮食自给观 。
　　上世纪90年代中期以来 ，我国粮食平均自给率达100.5% 。近几年有所下降 ，2009年 、2010年 、2011年和2012年也分别达99.6% 、99.1% 、99.2%和97.7% 。主要是因为我国把纳入粮食中统计 ，近几年我国大豆进口较多 ，2010年以来每年进口量都在5000万吨以上 ，2012年进口量达5800多万吨 。
　　“从国际经验看 ，粮食自给率维持在90%以上通常被认为是安全的 。可将扣除大豆进口后的粮食进口量与国内粮食总产量的比例控制在10%以下作为确保我国粮食安全的底线 。”报告认为 ，在此基础上 ，扩大农业国际贸易与投资 ，一方面适度扩大粮食进口 ，另一方面鼓励国内农业投资“走出去” ，这将有利于缓解国内耕地 、水资源紧张压力 。
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　　松绑“土地财政”
　　与城镇建设用地紧张相关联 ，我国新型城镇化面临的一个重要问题是高房价 ，而政府过分依赖卖地收入 ，在一定程度上推高了房价 ，阻碍了城镇化的进一步推进 。
　　在当前建设用地供给模式下 ，政府直接参与征地 、卖地 ，一方面导致土地价格高企 ，房地产价格上涨 ；另一方面政府财政过度依赖土地收入 ，政府行为被土地“绑架” 。与此同时 ，大量征地与被征地主体之间的利益平衡也变得越来越困难 ，由于补偿或者安置问题导致的群体性事件逐渐突出 。
　　万得数据显示 ，2010年到2012年 ，国有土地使用权出让收入为29398亿元 、33477亿元 、28886亿元 ，占同年政府财政收入的比重分别为35%、32% 、25% ，占同期GDP的比重分别为7% 、7% 、6% 。
　　大量的城市有一半到三分之二的城市建设资金都是来自于土地出让收入 。审计署的调查显示 ，2010年底政府性债务有40%左右是要靠土地收益来偿还的 。
　　此前 ，著名经济学家吴敬琏在接受《第一财经日报》采访时说 ，以赚取土地差价推动的旧型城镇化造成诸多问题 ，并称“过去几十年来 ，在这一造城运动中的土地价差保守在30万亿元左右” 。
　　报告认为应改变供地方式 ，为此还提出了三个解决方案 。“其共同目标是减少地方政府对土地财政的依赖 ，发挥市场资源配置作用 。初期可以考虑允许不同地区选择不同方案进行试点 ，在实践中积累经验 ，逐步优化趋同 。”
　　具体来看 ，方案一 ，改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地 。用地规划调整后 ，由政府承担土地购置 、开发成本 ，并向土地使用者(开发商等)按零地价或接近零地价的低成本价格提供建设用地 。项目建成后 ，销售价格不得包含土地价格或仅能包含低成本土地价格 。
　　“这样 ，购房者购房时支付的房价不含地价或仅含低成本地价 ，但持有后每年需按房产市场价格的一定比例缴纳房产税。”报告称 ，此举可有效降低土地价格 ，从而降低房价 ，但在土地供给过程中容易产生寻租行为 ，也需要进一步研究如何实现土地资源的有效分配 。
　　方案二 ，地方政府的卖地收入归中央 。除征地成本外 ，地方政府所得的卖地收入上缴中央政府 ，以避免地方政府过度依赖卖地收入 。这一方案对现行征地制度变动较小 ，但土地价格不一定能够下降 ，而且会增加中央政府和地方政府之间的协调成本 。
　　方案三 ，政府退出征地过程 ，实现建设用地供给的市场化 。除基础建设 、公共设施等用地由政府直接参与征地外 ，政府不再参与土地征收 、出让过程 ，这也是其他国家和地区土地制度的一般安排 。
　　报告认为 ，这一方案的优势在于土地市场化改革一步到位 ，理顺土地供应和价格决定机制 。但需对现行土地管理制度做较大调整 ，也依赖于农村集体决策机制的完善 。
　　开闸市政债
　　走出“土地财政”困境后 ，城镇化的建设资金从何而来 ？
　　回答这一问题 ，可先看看城镇化的资金需求规模有多大 。中国发展研究基金会秘书长卢迈[微博]在接受本报专访时估计 ，中国未来的城市化会拉动50万亿元规模的投资需求 。
　　算法很简单 ，一个农民在城市里要安顿下来 ，大概最少需要12万元 。目前已经有两亿多农民在城里面 ，还有一亿多到两亿要转移进来 ，也即客观存在总额40万亿~50万亿元的投资需求 。
　　此前 ，地方政府获得城市基础设施建设资金 ，主要有两种方式 ：土地出让金和地方政府融资平台贷款 。2012年末 ，地方政府融资平台贷款余额已高达9.3万亿 ，这一贷款被视为银行风险的主要来源之一 。显然 ，50万亿的资金需求 ，再难靠上述两种方式获得 。
　　“允许地方政府发行市政债 。”报告称 ，在城市政府无从获得卖地收入且财政能力有限的情况下 ，政府购置和开发土地的支出可以通过发行市政债筹集 ，其偿付能力即土地开发项目未来所带来的现金流 ，包括可稳定征收的财产税 、公共设施及服务的使用者付费 、商业繁荣后带来的各种税收增收等 。
　　其实 ，最近几年地方政府融资平台规模不断扩大 ，推出市政债 ，解套“土地财政”的呼声就一直不断 。
　　早在数年前 ，中国人民银行行长周小川曾在公开场合表示过 ，通过“市政债+财产税”的组合 ，能够形成约束力有效的资金流在时间轴上平移 ，有助于解决中国城镇化过程中的融资问题 ，并且“有关部门正积极研究市政债推出事宜” 。
　　德意志银行大中华区首席经济学家马骏也表示 ，应该大力推动市政债市场的发展 。一方面 ，通过发行市政债 ，可以缓解再融资和对银行还款的压力 ；另一方面 ，市政债市场的发展有利于清理地方融资平台及债务混乱的情况 ，使地方成为一个可以评估信用质量的单一实体 。