今年前9个月 ，全国楼市出现了近年来少见的情况—成交量萎缩 ，这是5年来首次出现销售面积同比下降以及投资增速减缓的现象 。

  面对淡市 ，江门楼市采取“以价换量”的方式来实现自我调节 。但当前的宏观调控走向如何 ？这种以价换量的道路还能走多远 ？地产商又将怎样创新营销手段来突围 ？且看资深的业界专家们如何解读 。

  合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江 ：

  调整期到年底 明年房价将涨

  随着楼市库存高企，房价下跌 ，今年全国房地产行业进入减速慢行的调整阶段 。

  “包括本次调整 ，近6年来国内房地产市场经历了4次大的波动调整期 。”黎文江表示 ，今年的调整期将持续到年底。预计本轮调整结束后 ，明年效果显现 ，房价将会上涨 。

  房企创新营销手法突围

  “上半年楼市成交大幅缩水 ，从杭州开始 ，降价潮蔓延到全国 。同时银行房贷收紧 ，利率提升 ，促使开发商采取以价换量的策略 。”黎文江表示 ，广州在5月出现第一波降价潮 ，以中海万科 、雅居乐为代表 ，主要在广州番禺和萝岗两地 ，价格降幅达15%～20% 。但这轮降价潮导致市场观望情绪浓厚 ，对房地产企业的成绩单也没有很大的助益 ，因此到了6月就停止了 。开发商改为想办法创新营销手段 。

  9月1日，广州万科携手明源云客共同开发的全民营销新工具“同享会”上线 ，开启全民营销时代。人们通过扫描二维码进入微信平台 ，注册成为自由经纪人 ，即可在线报备推荐意向购房者 。该活动设置的常规佣金高达3% 。 ，如果推荐成交一套价值100万元的房子 ，推荐者将获得3000元的税前佣金奖励 。黎文江认为 ，这种新营销模式具有独创性和领先性 ，突破了以往被动等客上门的情况 ，而是积极主动出击寻求客源 。

  有的房企则是想办法帮买家解决首付问题 。9月2日 ，广州越秀地产与平安集团旗下的“平安好房”签署战略发展协议 ，为首次置业者提供无抵押的首付分期贷款 ，长达3年 ，最高额度30万元 ，放款时间最快为5小时 。目前分期贷款不但能享受基准利率 ，甚至有零利率的优惠 。

  明年房价将止跌回升

  “调整期将在今年结束 ，明年房价将止跌回升 。”黎文江表示 ，种种迹象表明 ，目前全国楼市正在向好 ：一是40多个城市松动限购 ，而部分地区如湖北等又开始了新一轮限贷放松 。此外 ，最近媒体证实 ，央行确实已向五大行投放5000亿元的常备借贷便利(SLF) ，届时市场资金流动将更宽裕 。

  黎文江指出 ，开发商以价换量的营销手段会在今年内结束 。此外 ，政府的一些结构性调整预期也将逐渐奏效 ，“目前中央的宏观调控主要采取的是分类调控以及解决3亿人的问题 ，并且效果也已有所显现。”

  “3亿人的问题” ，第一个“1亿”是指城镇化农民进城 ，新出台的国家新型城镇化规划指出 ，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户 。第二个“1亿”是指棚户区和城中村改造目标 。2014年政府工作报告中明确提出 ，今后一个时期 ，将改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村 。第三个“1亿”是中央农村工作会议提出的 ，到2020年要解决约1亿人口在中西部地区的城镇化 。这3亿人居住问题的解决 ，将推进房地产市场健康发展 。

  “楼市虽然有泡沫 ，但房地产是中国经济软着陆的安全气垫 。在这一层面的考虑下 ，楼市崩溃论是比较无力的说法 。”基于这一理念 ，黎文江坚持对房地产市场看好的信心 。

  广东省房地产研究会副会长 、寒桐投资顾问工作室总经理韩世同 ：

  适当降价或是当前最好选择

  纵观全国房地产市场 ，去年一线城市成交火爆 ，二三四线城市都有点低迷 。但从今年开始即出现分化迹象 ，一线城市势头并不好 ，一二季度成交量全面下降 ；而二线城市如杭州 、长沙 ，年初时就呈现出全面降价的情况 。进入下半年 ，一线城市也开始步入价格跳水的初始阶段 。韩世同告诉记者 ，广州今年前7个月已出现三轮轮番降价 ，8 、9月更是逐渐开启了全面降价的格局 。

  就三四线城市而言 ，广东目前的形势要比内地好 。广东有两个一线城市 ，广州和深圳的房价 、成交对市场有着示范性的影响力 。“在这两个城市的带动下 ，广东的二三四线城市今年楼市也还算较稳定 。”韩世同谈到 ，个别城市情况还不错 ，比如今年佛山取消限购后 ，楼市成交可媲美广州 。中山 、珠海由于受到局部的利好影响 ，房价也比较稳定 。

  政策方面 ，目前房地产调控还是以分类调控为主 。韩世同分析 ，分类调控是各地根据自己的实际情况来采取相应措施，目前以宽松为主 ，都离不开“如何刺激市场 ，促进成交 ，又让房价相对稳定”的主题 ，当中并没有特别强调房价要下降 。

  面对高库存 ，为了打破市场的观望现状 ，发展商的选择主要有以下三种 。一是“保价无释” ，现在如果不做适当的价格调整 ，就基本没成交 ；二是“以价换量” ，稍把价格降一降 ，就能促进库存走量 ；三是如果挺不住了 ，再做大幅度降价来促销 。“要不要降价 、什么时候降”是发展商自身的选择 ，韩世同认为 ，就目前而言 ，及时适当降价或是发展商最好的选择 。

  广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文 ：

  未来政策主要由地方来制定

  赵卓文指出 ，今年前9个月 ，全国楼市出现了近年来少见的情况——成交量萎缩 。“从全国来看 ，销售面积同比下降8.3% ，广东市场则同比下降11.8% 。一线城市 ，如广州销售面积同比更是下降近30% ，上海也出现同样的情况 。”赵卓文表示 ，这是房地产市场近5年来首次出现销售面积同比下降以及投资增速减缓 。而2013年之前 ，每年的房地产销售增长面积都在23%左右 ，今年不增反减 ，很值得关注 。

  房产政策有望逐渐放松

  赵卓文分析 ，现在房地产市场出现三个现象 ：一是投资量仍增长 ，但增速放缓 ，销售面积下降 ，市场萎缩 。二是买家越来越谨慎，市场的观望气氛比较浓厚 。三是今年政策会逐步放松 ，“就全国来看 ，大部分城市都放松限购政策了 ，整个政策环境趋于放松 。”赵卓文说 ，房地产市场应该进入一个新的阶段 ，以平稳为主 。

  鉴于房地产市场成交量萎缩的现状 ，赵卓文指出 ，中央关于房地产调控的态度现在是清晰而明显的 ，总体思想是由市场配置资源 ，政策会逐渐放松 。未来应由以往政府预防房价上升过快转为由市场控制资源 。因此 ，未来房地产政策应该主要由地方政府来制定 ，“像广州 、佛山 、江门等珠三角城市，都有自己的地方房地产政策 。”赵卓文表示 。

  对目前各界“救市”的呼声 ，赵卓文认为出台政策是必须的 。因为现在经济增速减缓，需求下降 ，对经济的影响很大 。因此 ，今年房地产市场最重要的是增加销售量 ，“价格不是主要目标 ，关键是增加销售量 ，如何促进销售更是重中之重 。因此 ，原来的‘限购 、限贷 、限价 、限签 、限售’这‘五限’政策应该会逐步放开 。”

  发展商降价仍没有到位

  今年的“金九”已悄然过去 ，“银十”马上开启 。赵卓文表示 ，从9月各地的销售情况来看 ，“金九”并不“金” 。究其原因 ，一是因为今年楼市的购买气氛并不浓 ，二是因为现在楼市供应量还比较大 。“按照发展商的施工周期 ，一个楼盘从拿地 、建设到销售需要一个过程 。现在很多物业是2012 、2013年开工的楼盘 ，现在供应量处于高峰期 ，但销售量却很低 。加上今年金九银十的需求不是很旺盛，特别是投资信心暂时没有得到提升，导致‘金九’旺季不旺 。”

  针对近段时间各地出台的救市政策 、发展商采取的降价促销措施 ，赵卓文认为 ，目前发展商的打折仍没有到位 。

  后市销售气氛有望回暖

  不过 ，赵卓文透露 ，金九银十之后楼市的走向是乐观的 ，因为下半年中央政府会出台一系列刺激经济的措施 ，虽然不知道是强刺激还是微刺激 ，但都会对楼市带来振奋效果 。其次 ，金融政策也会放松 ，这对很多开发商来说将是一个利好 。而发展商也会降价促销 ，以价换量 ；特别是一些大型的上市公司 ，在第四季度会为了追求业绩而有较大力度的优惠 。最后 ，现在正是消费者购房的黄金季节 ，销售量会越来越好 。冬季是广东销售旺季 ，所以下半年出现真正旺季仍是有希望的 ，市场销售气氛会逐步回暖 。

  谈到房地产库存量 ，截至8月底 ，江门中心城区库存一手住宅约共12600套 ，达到历史新高 。赵卓文表示 ，高库存情况逐步增高与销售下降是相关的 。“房地产有库存是很正常的 ，江门目前的数量在可以接受的范围内 。如果楼市转好 ，一年内是可以消化的 。关键是政府与发展商要共同想办法解决销售 ，其次 ，发展商应适当控制建设规模与开发节奏 ，适当控制供应量 。”赵卓文表示 。