政府回购存量房疏解6亿平米待售库存

　　把房子卖给政府去——如果你要卖房子 ，挂单在中介机构卖不出去 ，现在多了一条路 。福州市近日下发《关于福州市统购商品房和安置房 、回购安置协议指导意见(试行)》 ，该市市民手头上有多套商品房或安置房 ，可以卖给政府了 。

除了福州 ，四川、安徽 、江苏 、辽宁 、内蒙古和贵州等省市正在实施试点 。

　　但政府考虑的并不仅仅是给空置房多条交易的路径 ，而是6亿平方米的库存如何消化和700万套保障房从哪里来的问题 。 根据本报记者的调查 ，按照最高限额 ，此措施能够最高化解6000平方米的商品房库存以及少建设100万套保障房 。

但是该措施执行还有很多挑战 ，政府准备好了吗?

重点提示

　　根据2014 年6 月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》 ，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元 ，若按40%的货币补偿计算 ，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房 ，形成近100多万套商品房的需求 。

　　过去 ，政府收储大多发生在棉花 、稀土等大宗商品领域 。而这一次，房子成为政府收储的目标 。

　　1月24日 ，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房 、回购安置协议指导意见(试行)》 ，该市市民手头上有多套商品房或安置房 ，可以卖给政府;各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体 ，解决被征收房屋群众对安置现房的需求 。

政府回购商品房的背景是 ，一方面房地产库存难解;另一方面 ，保障房建设任务艰巨 。

　　1月6日出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》 ，鼓励开发商售转租 、地方回购商品房之后 ，其政策门已经打开 。1月20日 ，住建部部长陈政高表态 ，房地产库存高企的三四线城市 ，再盖新楼进行整体安置已没必要 。

　　业内人士指出 ，政府回购商品房可能更适用于三四线城市 ，尤其是库存高企的城市 。但与此同时 ，仍然面临有多少房源可被回购 、资金何来 、如何定价等操作性难题 。

多地回购商品房

　　1月20日 ，在全国棚户区改造经验交流会上 ，陈政高指出 ，住建部要指导督促商品住房较多的城市 ，出台支持措施 ，将商品房转化为安置房 ，促进棚改与利用存量房的有效衔接 。

　　在去年的地方救市中表现积极的福州立刻出手 。1月24日 ，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》 。

　　中原地产首席分析师张大伟将之理解为地方的新一轮救市举措 。他说 ，虽然从价格看 ，统购价格低于市场价15% ，很少有市民会愿意出售给政府 ，但这一政策将对购房者而言有托底的作用 ，在政府回购承诺的影响下 ，购房者入市的积极性会提高 。他认为在库存高企的三四线城市 ，开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府 。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为 ，上述政策对三四线城市去库存是利好 。三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长 ，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存 ，其中很大部分位于三四线 。

　　如此高的库存压力 ，使三四线城市的楼市活跃度降低 、房价涨不动或者下跌 、开发企业经营越来越困难 ，甚至还引发了资金链断裂 。

　　事实上 ，在住建部此次表态前 ，多地已经试点回购商品房充当保障房 ，包括四川省 、安徽省 、江苏省 、辽宁省 、内蒙古自治区 、贵州省等 。

　　以安徽省芜湖为例 ，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户 ，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45% 。

　　芜湖的主要做法是 ，以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房 。按试点规定 ，若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权 ，由政府持有30%产权 ，被保障人群持有70%产权 ，若回购商品房充当定向安置房 ，如棚改中的安置房 ，实行完全产权 ，即被安置人员拥有100%的产权 。

　　福州业内开发商透露 ，实际上去年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房 ，价格也差不多低于市价15% ，但是量并不大 ，也没对市场产生太大影响 。

　　杨红旭指出 ，在多个地方进行试点后 ，由政府统购商品房作为保障房将在全国范围内铺开来 。

　　操作难题

　　由政府统购商品房 ，便自然存在一个资金来源及操作的问题 。

　　首先是棚改的资金 。根据部署 ，2015年全国保障房建设任务为700万套 ，棚户区改造规模不低于470万套 。

　　世联行有关人士测算 ，根据2014 年6 月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》 ，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元 ，若按40%的货币补偿计算 ，今年将有近2000 亿元的资金用于回购商品房 ，形成近100 多万套商品房的需求 。

　　其次财政拨款 。财政部部长楼继伟在2014年12月底的全国财政工作会议上说 ，政府出钱 ，保障住房 ，但不再只是支持新建住宅 ，而是要“盘活存量房” 。

　　此外 ，住房和城乡建设部副部长齐骥表示 ，可大力推进棚户区改造的货币化安置 ，组织居民自主购买 ，或者由政府购买安置住房进行安置;与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段 。

　　在北京的棚改工作中 ，国家开发银行北京分行与市住建委等部门合作 ，探索政府回购模式 、市场化运作 、发行私募债以及REITs募集等融资模式 。

　　在具体的实施层面上 ，杨红旭指出 ，收购商品房用于保障房 、将商品房转化为安置房 ，具体运作情况比较复杂 ，各地存在显著差异 。即便未来住建部出台指导意见 ，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程 。

　　比如 ，政府拿着财政拔款 ，只能收购什么样的商品房?被选中作为安置房的商品房项目 ，如何享受税费减免?正在建设中的商品房项目 ，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持?如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租?等等问题待解 。

　　“虽然操作细节仍会遇到诸多问题 ，但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策 ，促进这些地区房地产市场的平稳健康发展 ，具有重要意义 。”杨红旭认为 。

　　但也有业内人士指出，政策虽好 ，但对于巨大的三四线城市库存的消化来说 ，作用可能并不大 。以60平米一套计算 ，回购100万套也就只有6000万平方米 ，占6亿平方米库存的10% 。而去年中国新建商品房销售面积是12亿平方米 。

　　杨红旭指出 ，政府统购商品房这一做法不宜作为长期之策 ，否则又有可能重回福利分房的时代 。我国住宅供应体系 、住房保障制度的完善 ，应有独立的发展逻辑与制度框架 。