今年上半年 ，随着新国八条 、一房一价 、限价等一系列宏观调控政策出台 ，房企 、买家 、中介等均受到不同程度影响 ，但大家最为关注的楼价却并未出现大幅下降 ，不少城市楼价仍在上涨 。有政府官员早前就表示 ，如果房价没有实质性下降 ，不排除会出台更严厉的调控政策 。那么 ，下半年 ，国家调控政策是否会进一步升级 ，面临内忧外患的房企该如何寻找出路 ，广州楼价走势是涨还是跌 ，都牵动着众人的神经 。 

　　销售和资金双压力正面袭来 

　　策略 ：缓开工巧拿地多促销 

　　据了解 ，上半年多数房企销售业绩不佳 ，资金回笼困难，在信贷保持收紧的下半年还需要支付各种结算 ，如工程款等 。因此下半年 ，不少房企无疑将面临着内忧外患的局面 ：一边是顶着强大的销售压力 ，另一边是担心资金链有可能断裂 。此前某投资机构向媒体透露 ，现在全国房企缺钱额或达3万亿以上 ，当中包括中国最大 、排名前十名的房地产企业 。 

　　多家房企1~5月的销售业绩显示，大部分房企仅完成了全年销售目标的三成左右 。其中 ，首创置业[2.32 -2.11%]全年销售目标为150亿元 ，前5月实现签约金额为40.1亿元 ，下半年需要完成金额为109.9亿元 ；越秀地产[1.39 1.46%]全年销售目标90亿元 ，前5月完成合同销售金额22.6亿元 ，下半年还有超七成任务需完成 。大房企销售业绩都如此不尽如人意 ，而一些中小房企的情况就更令人担忧 。广州市中心某楼盘工作人员告诉记者 ，今年截至目前该盘销售不足10套 ，下半年又要开始做商业项目 ，公司资金压力较大 。 

　　房地产专家谢逸枫表示 ，下半年开发商要杀出一条路 ，就必须加快推货和加大价格促销力度及调整产品策略等 ，方可确保完成销售业绩和保持利润增长及稳定资金链 。此外 ，房企还可以考虑增加商业地产项目销售和推广 ，以此提高销售业绩 。 

　　业内资深专家韩世同也表示 ，现金为王 ，缓开工 、巧拿地 ，这是开发商最好的出路 。上半年有一些房企开始降价回笼资金 ，并将主战场转移到三四线城市或是商业地产 ，所以这些房企的销售业绩较乐观 。在下半年政策或无太大变化的前提下，房企若继续保持上半年的策略是不难完成目标 ，也不难度过难关的 。对于一些中小房企 ，如果下半年不积极采取销售策略，不排除有的房企面临被淘汰的危险 。 

　　今年住宅用地还有84%未完成 

　　应对 ：推介会吸引各路地产商 

　　市房管局早前公布 ，今年广州市辖10区正式计划出让土地12.72平方公里 ，包括商品住房用地3.37平方公里 、商服用地2.2平方公里 、产业用地7.15平方公里 。而据搜房网数据显示 ，今年前5月广州仅推出了8幅住宅用地 ，成交面积共计54万平方米左右 ；但6月截至目前 ，还未有任何住宅土地买卖 ，也就是就 ，上半年广州住宅用地共完成了0.54平方公里 ，仅完成了全年住宅用地计划的16%,艰巨的任务则集中在下半年 。 

　　面对上半年土地市场成交冷静这一窘境 ，政府也将更多希望寄托在下半年 。在6月初广州举行2011年广州市经营性土地推介会 ，共推介54宗地 ，总用地面积为2.2平方公里 。在土地推介会一周后 ，广州市正式推出首幅意向“勾地”地块--珠江新城B2-11地块 ，并将于7月19日正式拍卖 。 

　　满堂红市场研究中心主任沈锐培表示 ，按照当前的拿地速度和市场环境来分析 ，要完成今年计划出让的面积难度非常大 ，包括三方面原因 ，一是整体市场的需求量下降 ，二是开发商资金回笼没有任何起色 ，三是融资途径越来越窄 。6月份广州虽然举行了大规模的土地推介会 ，吸引了很多外来的房企或是刚开始涉水房地产行业的非专业地产商 ，但在市道好的时候 ，这些企业没有机会跟大企业竞争 ，现在趁着大房企谨慎小心的时候 ，这些企业就可以积极拿地 ，预计下半年很多的土地都会被一些地产“新秀”竟得 。 

　　经纬研究中心主任曾英杰也表示 ，今年要完成全年土地目标相当困难 ，可能会比去年完成率还要低 ，但是并不排除临近年底 ，政府会将某些地方的巨幅地块打包出售 。虽然住宅土地市场整体遇冷，但是今年下半年商服用地可能会比较火热 ，目前很多房企更加重视商业项目开发 ，而这样的趋势同样也体现在土地成交方面 。 

　　下半年政策或将进一步升级 

　　建议 ：应先落实好原有政策 

　　上半年出台号称史上最严厉的调控政策 ，并没有让楼价和成交量出现明显的下降 ，那么 ，下半年政策是否会再进一步收紧 ？ 

　　近日 ，住建部政策研究中心副主任王珏林表示 ，房地产市场还有限购空间 ，若二三线城市房价继续上涨 ，未来限购可能覆盖全国 。除了限购范围将一步扩大之外 ，信贷收紧政策未来也将是常态 。另外 ，住建部政策研究中心副主任秦虹近日出席某论坛时表示 ，包括信贷紧缩等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”. 

　　沈锐培认为 ，从中央目前的态度来看 ，下半年要放松上半年严厉政策的可能性非常小 ，因为 ，目前楼价还没有达到预期下降的效果 ，此时如果政策松绑将面临更大的风险 。此外 ，保障房施工进度还没有跟上 ，如果下半年要放松政策可能会造市场恐慌 。根据目前的形势来看 ，预计下半年的政策还将保持收紧并在原有基础上升级 ，如限购城市增多等。 

　　韩世同也表示 ，今年快过半 ，目前调控又到了关键的时刻或节点 ，调控政策主要精力还是应该放在抓落实上 ，因为 ，去年和今年以来出台的很多调控政策还没有得到很好的贯彻落实 。限购令是否有必要扩展到全国 ，同样房产税也是否有必要扩展至全国 ，这些都需要慎重考虑和研究 。 

　　预期 

　　全国整体均价或降 广州下半年仍坚挺 

　　经过上半年一系列的宏观调控 ，全国楼价并未出现明显下降 ，不少城市价格仍处在上涨阶段 。近日 ，国家统计局发布5月全国70个大中城市住宅销售价格指数显示 ，在新建商品住宅价格方面 ，70个大中城市中 ，环比4月价格下降的城市有9个 ，持平的城市有11个 。涨幅比4月缩小的城市有27个 。 

　　针对该数据 ，有业内人士表示房价的拐点或出现在第三季度 。此外 ，评级机构标准普尔也预计 ，今年下半年中国房地产价格或面临大幅调整 ，下跌幅度约为10%. 

　　不过 ，具体到广州楼市 ，有多位业内人士指出 ，由于受到供货结构影响 ，下半年广州整体均价仍会处于上涨阶段 。房地产专家谢逸枫认为 ，今年下半年广州房地产市场行情依然是稳中有调整 ，由于供求关系不平衡 ，价格不会有太大波动 。一方面是在通胀压力和存款负利率因素下 ，购房保值现象增加 ；另一方面 ，刚性需求者上半年的购房需求受到抑制 ，下半年购房动力会越来越强 ，“应该说 ，广州房地产价格将出现拐点的结论仍为时过早 。”