日前 ，国家统计局公布了2014年宏观经济数据，全年实现国内生产总值636463亿元 ，按可比价格计算 ，同比增长7.4% ，未达到7.5%的增长目标 ，为24年以来的最低水平 。

　　显而易见 ，当前我国宏观经济下行压力已经很大 ，未来经济发展面临稳增长和促改革的双重压力 。展望2015年 ，中国经济增长究竟会呈现什么走势?楼市又将会何去何从?一时间成为业界关注的焦点 。

　　市场有着属于它自己的运行规律 ，这种市场规律看似复杂多变 ，但可以认识和掌握 。对于楼市走势 ，不能仅仅从市场本身的量价变动 、供求关系出发作出分析 ，这样非但不能做出正确判断 ，更难以揭开其真实面纱 。要研判楼市走势 ，需要首先认识房地产行业的本质 。房地产问题本质上是一个金融问题 ，无论是行业的供给端 ，还是行业的需求端 ，都离不开金融的支持 。

　　金融 ，即资金融通和货币流通 ，受货币政策影响最大;而货币政策走向又受宏观经济形势左右 。因此 ，认清宏观经济形势对于研判楼市走势具有重要意义 。 

　　2014年 ，我国GDP增速已滑落至1990年以来的新低 ，经济增长放缓已经成为事实 ，并将作为新常态向未来延续 ，而国家层面也开始接受更低 、更具有可持续性的经济增长速度 ，要求做到“调速不减势 ，量增质更优” 。不难预见 ，2015年 ，改革依然是重头戏 ，面临人口老龄化 、制造业产能高企 、基建遇资金瓶颈以及出口稳而不强的复杂局面 ，经济再下台阶几成定局 。2015年很可能会成为中国本轮经济下行的阶段性低点或谷底 ，官方需要警惕经济大幅放缓 ，从而可能引发失业和债务违约 。

　　在底线思维之下 ，预计2015年稳增长力度将增大 ，宽松货币政策是大势所趋 。2月4日 ，央行已决定自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ，并对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行 、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点 ，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点 。如果今年一 、二季度经济增长不及预期 ，降息 、降准还可能会连续出现 。作为与金融密切相关的行业 ，楼市将从宽松货币政策中迎来利好 。

　　2014年 ，中国楼市步入深度调整期 ，市场下行趋势凸显 ，悲观情绪蔓延 ，除三亚外 ，二三线城市全部松绑限购 ，并频频出台救市措施 ，信贷环境也逐步宽松 。在系列利好政策的刺激下 ，加上房企为冲刺年度销售业绩指标大力促销 ，楼市在年底呈现出翘尾行情 ，成交量大幅走高 ，这无疑会提振人们对2015年的楼市预期 。

　　虽然宽松货币政策有望为今年的楼市带来利好，但不容忽略的是 ，房地产调整本身有一个周期 ，不会那么快触底反弹 ，楼市也将会和宏观经济一同延续下行趋势 。从库存量上来看 ，国家统计局数显示 ，国家统计局数据显示 ，2014年末全国商品房待售面积6.2亿平方米 ，同比增长26% ，创历史新高 。目前行业供过于求的基本面并未改变 ，去库存仍将是2015年的主旋律 。

　　就全国而言 ，现有库存量估计需要10-15个月才能消化完毕 ，但在不同城市之间去库存压力表现分化 ，少数二线城市库存高企 ，短期及中长期去化压力显著 。截至2014年12月 ，合肥 、南昌 、南京等城市出清周期在10个月及以下 ，去化速度较快 ，尤其是合肥 ，出清周期不足6个月;厦门 、杭州 、海口等城市出清周期则在15个月以下 ，这些城市短期库存去化压力不大;而呼和浩特 、大连 、天津 、北海、青岛等城市出清周期较长 ，超过20个月 ，短期库存去化压力较大 。

　　受制于限购政策对购房需求的抑制 ，一线城市整体市场平稳 。目前北上广三市的出清周期均在过去五年的均值之上 ，但仍在15个月的临界值上下 。截止2014年12月 ，上海商品住宅库存量为1327.47万平米 ，以月均成交93.59万平米计算 ，出清周期为14.18个月 。如果限购政策有所松动或货币信贷刺激力度进一步显著加大 ，一线城市庞大的潜在需求有望迅速释放消化库存 ，成交回升将会带动价格上行 。

　　综合来看 ，当前国内房地产行业并出现危机，房价适当波动 、成交量涨跌互现属于正常的市场表现 。2015年 ，国家将继续稳定住房消费 ，鼓励刚需与改善型买家入市 ，楼市行情即使不好也应该不会比2014年更差 ，我们有理由持谨慎乐观看法 。

　　2014年，楼市总体表现不尽如人意 ，全国商品房销售额全年同比降幅近8% ，销售均价同比跌幅近5%。然而 ，不少房企却在这样不好的市场行情中实现了业绩的逆势增长 ，原因何在?其中最关键的一点就在于这些企业能够把握行业趋势 、清楚自己实力 ，且有着灵活的适应能力和抗风险能力 。

　　2015年 ，在去库存的主旋律下 ，不同规模房企的竞争策略应有所不同 ，同一企业在不同城市的竞争策略也应该有所差异 。

　　就百亿甚至上千亿级别的品牌房企而言 ，经过多年深耕和积淀 ，它们都拥有庞大的客户基础 。随着这部分现有业主消费结构的调整与转变 ，如何更深入的挖掘其潜在的需求空间 、进一步开拓更多元 、更持续的盈利来源应成为其未来发展的重要关注点;在产品销售方面 ，价格随行就市 、确保资金安全即可 。对于广大中小房企而言 ，应该未雨绸缪 ，继续坚持跑量的高周转策略 ，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力 。

　　针对不同城市 ，房企应谨慎制定进入或拿地推盘策略 。对合肥、南昌 、厦门等短期及中长期库存压力不大 ，土地存量消化较快的城市 ，未来预期乐观 ，有机会可考虑布局 ，但应注意防范部分热点城市“面粉”贵过“面包”为企业带来经营风险;对于天津 、福州等短期库存压力大 ，中长期压力较小的城市 ，房企应调节施工进度 ，适当调整营销策略加快去库存;对中长期存在显著库存压力 ，且短期库存去化压力同样较大的城市 ，企业应减少拿地 ，或将拿地目标向热点区域聚集 ，随时关注市场形势 ，适时调整拿地策略;对中长期存在库存压力 ，但去化良好的城市 ，适当控制拿地节奏 ，减少企业长期库存压力 。